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在城市不断分化的大背景下，收缩型城市房地产市场将如何走向？哪些城市更有望摆脱收缩泥潭？
◎ 研究员 / 杨科伟、柏品慧、李诗昀
近年来，受产业转移叠加人口结构变化等多方面因素影响，收缩城市数量明显增多。典型如东北地区，因资源枯竭、产业结构性调整，以鹤岗为代表的多个城市一度沦为空城。而在城市不断分化的大背景下，这类收缩城市房地产市场将如何走向？哪些城市更有望摆脱收缩泥潭？
01
产业、人口变化改变城市化增长逻辑收缩型城市始被关注（本节有删减）
2019年末，“五万一套房”的东北城市鹤岗引发关注，作为中国四大煤矿基地之一、典型的资源型城市，鹤岗的兴衰沉浮与煤炭行业牢牢捆绑。近年来，随着煤炭行业逐步迈入去产能、调结构的优化期，经济结构单一的鹤岗就业机会明显减少、人口大量流失、城建逐步破败，城市进入新一轮“收缩周期”。
鹤岗绝非收缩城市的孤例，一度繁华的攀枝花、大庆等城市都在完成阶段性发展使命后陷入收缩，逐渐淡出历史主舞台。近年来，我国收缩城市的案例呈明显增多的趋势。
事实上，城市本就不可能永远扩张，一味遵循城市不断扩张、人口持续增长的单一发展逻辑既不符合历史客观规律，也有悖于追求资源合理配置、实现社会总效益最大化的初衷。可以预见的是，在经济增长减速换挡、人口总量趋于平稳的时代背景下，在鼓励生产要素合理充裕流动、逐步放开户籍限制的政策引导下，收缩型城市会越来越多。
02
31城市：从人口、经济及财政收入三维度筛选收缩型城市（略）
一、收缩城市特征：人口减少、经济衰退、市容衰败
参考国际权威研究联盟——收缩型城市国际研究网络（SCIRN）的定义，收缩城市是指人口总量大于10万且人口密集、城市大部分区域连续2年以上出现人口流失且经历经济变革或结构调整等问题的城市。
城市收缩通常有三方面特征——人口减少、经济衰退、市容衰败，具体来说：
人口减少是城市收缩的首要特征，既包含人口尤其是劳动年龄人口的机械流出，也包含因少子化和老龄化等结构性因素导致的人口自然衰减。
经济衰退是城市收缩的另一大表征，体现在地区生产总值负增长、财政收入下滑等方面。但需要指出的是，经济衰败并非城市收缩的必有特征，一方面产业结构调整引发的城市收缩可能伴随着经济增长，另一方面过去地方“唯GDP论”的政绩观和发展观长期占据主导地位，在此特殊背景下，城市收缩常常与经济增长并行不悖。
在经历了较长时期的人口流失、经济衰退后，城市收缩的第三表征为城市空间衰败或品质下降，譬如基础设施更新明显滞后、商业和住宅空置率明显提升、城区内空地荒地明显增多。
值得说明的是，在城市收缩过程中，人口减少、经济衰退、市容衰败三者之间的影响机制并非一维的、线性的，而是多维的、循环的反馈过程。
二、筛选标准：城区人口减少为主，GDP及财政收入下滑为辅（略）
三、收缩城市地域分布相对集中，东北地区占比近四成（本节有删减）
03
四大类型：
依不同收缩动因内在经济特征划分31城市（略）
一、收缩动因：资源枯竭、产业结构调整、传统人口输出及核心城市周边
依据收缩动因，可以将31个收缩城市划分为以下4类：
其一，资源枯竭型城市，包括鞍山、大庆、抚顺、阜新、鹤岗、淮北、鸡西、攀枝花、石嘴山、乌海和营口。资源枯竭型城市大都套上了资源的“魔咒”，随着资源趋于枯竭，产业陷入“休克式”剧烈调整，本地人口被迫向外迁移。
其二，产业结构调整型城市，包括巴彦卓尔、赤峰、佛山、衡阳、佳木斯、洛阳、三明、沈阳、通化和长治。在产业结构不断调整优化的过程中，产业人口结构随之动态优化调整，传统产业人口向外迁移，新兴产业人口则逐步聚集，阶段性出现城区人口总量净流出的局面。
其三，传统人口输出型城市，包括白城、达州、嘉峪关、揭阳、金昌、遂宁和中卫。受限于产业基础薄弱、经济欠发达，传统人口输出型城市颇有“甘为他人做嫁衣”的味道，本地人口不断向周边省市以及经济发达地区聚集。
其四，核心城市周边卫星城市，包括嘉兴、辽阳和玉溪。这类卫星城市大都在核心城市“1小时通勤圈”，经济发展水平、居民收入、市政配套等多方面较核心城市皆存较大差距，叠加产业经济的短板效应，人口长期被吸附，本地人口仍向核心城市聚集。
二、资源枯竭型：产业被“休克”，失业率高企下人口加速外流（本节有删减）
资源枯竭型城市往往伴随着产业结构“休克式”剧烈调整，原先的支柱型产业被抽离，新兴替代性产业发展不振，致使GDP增长失速，乃至滑下负增长区间。而在失业率高企的作用下，本地人口加速向外迁移。
典型如鹤岗，早先是东北重要的老工业基地，与鸡西、双鸭山、七里河并称为“黑龙江四大媒城”。不过，产业结构过于单一化，煤炭采掘及上下游衍生产业长期占据最大的经济比重。
随着煤炭资源趋于枯竭，叠加供给侧改革淘汰落后产能，鹤岗产业单一化的弊端尽显，第二产业产值由2012年170亿元降至2014年81亿元，累计跌幅超5成。而在煤炭这一传统支柱型产业步入衰退期后，新兴替代性产业长期缺位，第二产业产值持续低位徘徊，鹤岗已然套上了“资源魔咒”的枷锁。
随着大量的落后产能陆续被关停，鹤岗失业人员明显增多，2015年城镇登记失业人员达1.8万人。联系到未登记的失业人员并不在少数，鹤岗实际失业人员将远高于登记量。并且，因工作技能相较单一，失业人员再就业普遍困难，致使失业率高企。2013-2017年，鹤岗城镇登记失业率皆超4.1%，明显高于同期全国平均水平。
三、产业结构调整型：短期阵痛性调整，长期人口虹吸效应不减（本节有删减）
产业结构调整型城市短期阵痛，经济增速减速换挡，甚至阶段性步入负增长区间。但随着产业结构调整到位，长期经济发展依旧向好。尤其是二线以及强三线城市，人口虹吸效应不减，产业调整周期也相对较短。
典型如沈阳，乃是我国的装备制造业基地，被誉为东方的“鲁尔”，重工业极其发达。
近年来，沈阳产业结构调整渐显成效，二产占比持续走低，三产占比则稳步提升，服务业已然成为拉动经济平稳向好发展的核心驱动力。2013-2019年，沈阳二产占比由51.7%降至33.7%，净减少18个百分点；三产占比则由43.8%升至61.9%，净增加18.1个百分点。
作为省会城市，沈阳在辽宁省具备较强吸附力，省内三四线城市外迁人口仍不断向省会城市聚集。2012年以来，沈阳常住人口稳步提升，常住户籍人口比皆超1.1，显示人口虹吸效应不减。2018年以来，受惠于人才新政持续发力，沈阳户籍人口提速增长，年均增量皆在10万人左右，说明外来人口仍一致看好沈阳，更愿意长期落户居住生活。
四、传统人口输出型：经济始终是短板，低收入倒逼人口加速外流（本节有删减）
传统人口输出型城市劳动力资源丰富，但产业基础相对薄弱，经济短板效应明显，居民收入水平整体偏低。因此，本地人口更愿意外出务工，人口不断向省会城市以及经济发达地区迁移，且有加剧的趋势。
典型如遂宁，乃是传统的人口输出型城市，百万级劳动人口终年外出打工。
四川省经济可谓是成都一家独大，成都经济规模优势显著，GDP长期领跑全省。2018年，成都GDP多达15343亿元，远高于第二名绵阳2304亿元。虽然遂宁位于成渝两大核心城市辐射范围，但经济发展不振，2018年全市GDP1221亿元，在全省21个地级市中排名倒数第8位。
受限于经济发展不振，叠加收入水平偏低，长期以来遂宁均是人口输出型城市，常住户籍人口比低于0.9，每年将近50万户籍人口净流出，终年外出打工的劳动力更在百万级。2016-2018年，遂宁常住人口由330万人降至320万人，两年间常住人口净减少约10万人，显示人口正加速外流。
五、核心城市周边型：经济地域性倒挂，人口由主城区向郊县转移（本节有删减）
核心城市周边卫星城市经济基本面地域性倒挂，紧邻核心城市的下辖郊县更能享受一体化规划利好，人口吸附力较强，经济发展水平较高，居民也有着更高的收入水平；相对远离核心城市的主城区一体化规划利好程度有限，人口吸附力、经济以及居民收入水平远不及下辖郊县。
典型如嘉兴，地处上海与杭州两大核心城市中间，隶属于环沪、环杭1小时通勤圈。
分区域来看，嘉兴主城区产业基础相对薄弱，并无核心支柱型产业，下辖郊县产业基础相对坚实，海宁、桐乡皆汇集了皮革、化纤等特色支柱型产业。2018年，海宁、桐乡经济规模优势明显，GDP总量均在900亿元左右，南湖区、秀洲区经济规模稍逊一筹，GDP总量仅在600亿元左右。
正由于各区县产业能级、经济发展水平皆存在较大差距，居民收入水平更是差距明显。2018年，海宁居民收入高居全市首位，城镇居民人均可支配收入多达60600元，其次分别为海盐、嘉善和平湖，人均可支配收入皆超58000元，桐乡略低，人均可支配收入达56707元。反观南湖区、秀洲区居民收入水平明显偏低，人均可支配收入仅在52000元左右，远不及下辖郊县。
嘉兴人口呈“发散式”聚向，意即下辖郊县人口虹吸效应明显，人口从主城区向下辖郊县转移。2018年，海宁、桐乡人口更具规模优势，户籍人口都在900万人左右，南湖区、秀洲区人口规模略显偏低，户籍人口均在600万人左右，甚至不及平湖。
04 四大基本面：
剖析样本城市研判收缩型城市楼市特征及前景(略）
一、资源枯竭型：就业缺失、人口外流，购房需求衰竭使楼市步入衰退（略）
1、市场规模：楼市步入衰退期，成交量价持续低位运行
长期以来，鹤岗房地产市场异常低迷，成交面积持续低位运行。2016年以来，鹤岗楼市成交持续缩量，年均商品房成交面积基本维持在10万平方米左右，真实反映房地产市场已然步入衰退期，市场需求明显不济。2018年，商品房成交12万平方米，同比下降8%。
与此同时，鹤岗房价长期低位运行，商品房成交均价基本维持在3000元/平方米附近窄幅波动。而在2016年三四线城市市场全面转暖、房价普涨的大背景下，鹤岗房价却不升反降。2018年，商品房成交均价降至2941元/平方米，同比下跌3%。
值得担忧的是，即使打折降价，鹤岗购房需求并未有所提振，成交面积依旧维持在较低水平。
2、潜在供应：土地消化周期长期超3年，去化压力不容小觑（略）
3、潜在需求：本地人口加速外流，潜在购房需求陷入衰竭
受困于煤炭资源枯竭，产业结构“休克式”剧烈调整，鹤岗本地人口被迫加速外流。2009年-2018年，鹤岗户籍人口从109.4万人降至99.5万人，十年间户籍人口净减少约9.9万人。2015年以来，鹤岗本地人口渐有加速外流的趋势，户籍人口净减少量稳步提升。尤其是2017年，户籍人口降至101万人，同比净减少约3万人。受此影响，鹤岗潜在购房需求持续衰竭，楼市成交规模大概率仍将持续低位运行。
4、支付能力：房价收入比持续下移，但实际支付能力有限（略）
二、产业结构调整型：产业、人才腾挪成败与否是关键，未来仍有增长可能（略）1、市场规模：楼市有所回暖，成交量价稳步提升（略）2、潜在供应：有序供地下长期去化压力大幅缓解（略）3、潜在需求：新晋落户人口提速增长，潜在购房需求可观
2018年以来，在经历了经济结构调整阵痛期后，沈阳人口快速上涨，潜在增量购房需求较为可观。一方面，沈阳常住人口稳步提升，尤其是2018年，常住人口同比增长2.2万人。另一方面，沈阳人才政策成效显著，户籍人口提升增长，年均户籍人口增量都在10万人左右。鉴于新晋落户人口购房意愿较强，潜在增量购房需求十分可观。
4、支付能力：房价收入比略高，市场购买力并未明显透支（略）
三、传统人口输出型：潜在自住需求及购买力皆不济，楼市步入瓶颈期（略）
1、市场规模：楼市步入瓶颈期，成交规模增长上限尽显（略）
2、潜在供应：供地略显过量，长期去化压力仍有隐忧（略）
3、潜在需求：净迁出人口持续提升，潜在购房需求增长受限
揭阳乃是传统的人口输出型城市，本地人口长期净流出。2014年以来，受限于产业经济发展不振，揭阳对周边省市的人口吸附力持续下降，迁入人口大幅减少，迁出人口却稳步提升。2018年，揭阳迁入人口降至4.34万人，较2014年减少52%，迁出人口升至11.8万人，较2014年增加47%。上述两方面因素共同导致揭阳净迁出人口持续提升，2015年-2018年累计净迁出人口多达26.44万人。受此影响，揭阳潜在购房需求增长明显受限，成交规模进一步上行空间也将非常有限。
4、支付能力：房价收入比突破合理区间，购买力明显不济
揭阳居民收入水平明显偏低，2019年城镇居民人均可支配收入低至26746元，远低于全国城镇居民人均可支配收入42359元。而在前期房价快速上涨的作用下，揭阳房价收入比持续提升，2019年进一步升至7.7，显示本地居民购买力明显不济，相较低廉的收入水平实难承受高额的购房消费支出，尤其是低收入群体买房贵且难等问题愈加突出。
四、核心城市周边型：产业吸附与核心外溢需求支撑，楼市现周期性行情（略）
1、市场规模：在调控政策打压下楼市进入平稳期
嘉兴楼市呈明显的外溢型市场特征，即市场行情并不完全独立，而是与核心城市上海的政策松紧及市场冷暖密切相关。譬如，2016年嘉兴商品住宅成交面积升至432万平方米的历史高位，同比实现翻番，主要原因在于同年3月“沪九条”的横空出世，非上海户籍购房条件由“社保在3年内在累计缴纳2年以上”调整为“自购房之日前连续缴纳满5年”，严苛的限购条件致使大量需求外溢至嘉兴。2017年以来，在限购、限贷政策打压下，嘉兴房地产市场逐步降温，成交规模趋于稳定。
2、潜在供应：宅地供应持续偏紧，长期去化压力可控（略）
3、潜在需求：常住人口稳步提升，潜在内生性、外溢性需求充足（略）
4、支付能力：房价收入比偏高，外溢客群购买力仍坚挺（本节有删减）
受限于近年来房价快速上涨，嘉兴本地置业客群购买力明显透支，房价收入比在2016年、2017年间出现跃升，2019年更是升至9.4高位，明显高于合理区间。不过，上海外溢置业客群购买力依旧坚挺。2019年，上海房价收入比高达16.6，但假使外溢至嘉兴购房，房价收入比则降至7.1，仍处合理区间。因此，嘉兴仍能吸引大批上海外溢的低层刚需以及投资性需求，且外溢客群普遍有着较强购买力。
05
总结更看好产业调整与核心城市周边城市楼市前景（略）
一、资源枯竭型城市楼市前景堪忧，传统人口输出型城市也不容乐观
以鹤岗为代表的资源枯竭型城市房地产市场前景堪忧，受限于产业结构“休克式”剧烈调整，失业率高企下本地人口加速外流，潜在购房需求已然陷入衰竭，房地产市场更是步入衰退期，成交量价大概率将持续低位运行。并且，资源枯竭型城市土地财政依赖度较高，供地长期过量，长期去化压力着实不容小觑。
以揭阳为代表的传统人口输出型城市房地产市场前景仍不容乐观，受限于经济短板效应，居民收入水平明显偏低，本地人口持续净流出，潜在购房需求增长受限。而在房价快速上涨的作用下，市场购买力明显不济，房地产市场步入瓶颈期，成交规模进一步提升空间有限。并且，传统人口输出型城市存在供地过量的市场惯例，长期去化压力仍有隐忧。
二、产业结构调整及核心城市周边城市短期谨慎、长期仍有结构性机会
产业结构调整型城市房地产市场前景短期谨慎乐观，产业结构调整过程中难免会出现阶段性调整阵痛期，经济增速减速换挡，劳动力供需不匹配也易诱发摩擦性失业，或多或少将波及潜在购房需求及购买力。其中，以沈阳为代表的经济基本面相较出众的二线以及强三线城市，产业结构调整基本到位后人口虹吸效应不减，增量刚需以及存量改善性需求依旧坚挺，市场前景着实可期。
短期内，以嘉兴为代表的核心城市周边卫星城市房地产市场更易受调控政策、核心城市市场周期影响，一旦调控政策持续发力，市场必然明显降温。而在房价快速上涨的作用下，卫星城市本地客群购买力明显透支，其对核心城市外溢客群的依赖度更是有增无减。长期来看，在一系列政策利好加持下，核心城市与卫星城市之间的市场价值将重构，具体涉及产业协作互补、经济联动发展、人口双向流动等多领域。而在高科创产业加速引进、高素质人才大量导入的作用下，卫星城市市场前景仍可高看一线。
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专 题
目录
《“鹤岗们”收缩型城市特征及楼市前景研判》
第一章 产业、人口变化改变城市化增长逻辑，收缩型城市始被关注
第二章 31城市：从人口、经济及财政收入三维度筛选收缩型城市
一、收缩城市首要特征人口减少，其次经济衰退、市容衰败
二、筛选标准：城区人口减少为主，GDP及财政收入下滑为辅
三、收缩城市地域分布相对集中，东北地区占比近四成
第三章 四大类型：依不同收缩动因内在经济特征划分31城市
一、收缩动因：资源枯竭、产业结构调整、传统人口输出及核心城市周边
二、资源枯竭型：产业被“休克”，失业率高企下人口加速外流
三、产业结构调整型：短期阵痛性调整，长期人口虹吸效应不减
四、传统人口输出型：经济始终是短板，低收入倒逼人口加速外流
五、核心城市周边型：经济地域性倒挂，人口由主城区向郊县转移
第四章 四大基本面：剖析样本城市研判收缩型城市楼市特征及前景
一、资源枯竭型：就业缺失、人口外流，购房需求衰竭使楼市步入衰退
1、市场规模：楼市步入衰退期，成交量价持续低位运行
2、潜在供应：土地消化周期长期超3年，去化压力不容小觑
3、潜在需求：本地人口加速外流，潜在购房需求陷入衰竭
4、支付能力：房价收入比持续下移，但实际支付能力有限
二、产业结构调整型：产业、人才腾挪成败与否是关键，未来仍有增长可能
1、市场规模：楼市有所回暖，成交量价稳步提升
2、潜在供应：有序供地下长期去化压力大幅缓解
3、潜在需求：新晋落户人口提速增长，潜在购房需求可观
4、支付能力：房价收入比略高，市场购买力并未明显透支
三、传统人口输出型：潜在自住需求及购买力皆不济，楼市步入瓶颈期
1、市场规模：楼市步入瓶颈期，成交规模增长上限尽显
2、潜在供应：供地略显过量，长期去化压力仍有隐忧
3、潜在需求：净迁出人口持续提升，潜在购房需求增长受限
4、支付能力：房价收入比突破合理区间，购买力明显不济
四、核心城市周边型：产业吸附与核心外溢需求支撑，楼市现周期性行情
1、市场规模：在调控政策打压下楼市进入平稳期
2、潜在供应：宅地供应持续偏紧，长期去化压力可控
3、潜在需求：常住人口稳步提升，潜在内生性、外溢性需求充足
4、支付能力：房价收入比偏高，外溢客群购买力仍坚挺
第五章 总结：更看好产业调整与核心城市周边城市楼市前景
一、资源枯竭型城市楼市前景堪忧，传统人口输出型城市也不容乐观
二、产业结构调整及核心城市周边城市短期谨慎、长期仍有结构性机会
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