大家好，这期内容将会从3个方面来对2023年的房价进行分析和预测，并给大家分享一个可靠的房价分析方法论。
影响房价的三要素首先我们来说影响房价的3个核心要素：需求、能力、购房要求。
需求就是在某个时间段内有多少人需要买房。
能力就是这些有需求的人能不能买得起房。
购房要求就是不同地区对买房落户的一些政策。比如限购、限售、贷款条件之类的。
2023年需求不高一般来说，人的一生会买两次房。
第一次是在结婚的时候，买个小房子作为婚房。虽然每个人结婚的年龄无法统一，但平均结婚年龄一般在25岁到28岁之间。
第二次买房一般就是在孩子的九年义务教育结束，进入高中阶段。
这时候为了改善住房环境，以及孩子的高中教育条件，然后买一个更大一点的改善性房子。购房年龄则一般在43岁到45岁之间。
也就是说，如果2023年，年龄在这两个年龄区间的人比前几年多的话，2023年的房价就可能会涨。如果人比前几年少，那相对应的需求就少，房价就没有上涨的空间。
我们可以看一下历年新增人口统计：
从图表中可以看到：2023年适龄结婚的人群，主要集中在1995年到1998年这4年出生。开始第二次购买房子的人则主要集中在1978年到1980年出生。
这两个区间相比于它们上一个同期的1991年到1994年，以及1975年到1977年出生的总人口，都是有所下降的。
因此，就可以得出结论：2023年的整体购房需求不高。
2023年购房能力分析对于大多数人来说，买房应该就是这一生当中最贵的一笔支出，基本也都是需要贷款的。
一个人会去选择贷款，进行超前消费。本质在于他对自己未来的赚钱能力有一个上涨的预期。
比如说，你现在年薪10万，然后感觉三年后会达到年薪20万。这时候你可能就会去贷款买房。
但如果说3年后，你感觉一年收入连5万也很难赚了，那就不大可能再去贷款。这其实也是一个影响房价的关键性因素。
从当前的客观情况来分析，大多数人应该对未来都不会太乐观。主要因素就是全球范围的疫情没有结束。
除了少数几个行业外，大多数人的生活和工作应该都会或多或少受到不好的影响。
这种负面影响就会降低人们对未来的预期。对于买房这种透支未来的大额消费支出，自然也就会变得更加保守。
因此，就可以得出结论：2023年的整体购房能力不强。
各地区的购房要求自2022年以来，各地区其实已经出台了不少利好楼市的政策。平时我们看新闻应该也都能注意到。
比如郑州、福州、苏州、哈尔滨等很多地方。无论是对落户的要求，还是二手房的限售要求，以及相关贷款政策，相比于之前都有很大的放宽。
而一个政策从发布到落地发挥作用，一般会在半年以后。也就是说2023年大部分地区的购房政策应该都是利好的。
当然，这个具体到每个地区的力度大小可能会有所不同。但就目前整体的趋势来说，还是相对宽松的。
因此，就可以得出结论：2023年的购房要求是利好楼市的。
总结一般来说，只有当购房的需求，购房的能力，购房的要求等三个条件都是利好的情况下，房价才会有上涨的机会。
而通过上述分析，我们发现：在2023年，除了部分地区的购房要求是相对利好因素之外，其他两个核心条件都是利差的。
因此，可以得出结论：2023年的房价走势可能会在购房要求这个单一的利好条件的作用下保持不跌，但基本是很难有上涨的可能的。
本期内容分享的其实是一个方法论，大家可以套用这个公式，去分析一下其他年份的房价。也可以用于以后对房价的分析和预测。
比如在上述的出生人口图表中，1985年到1987年之间，还有一波儿出生人口较多的年份区间。
也就是说，如果接下来疫情结束了，各行业慢慢都恢复活力了，人们对未来的预期有信心了。1985年到1987年这几年出生的人就会有一个较大的“改善性住房”的需求，也就是说在2028年附近还会出现最后一次大户型的房价上涨。
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