2022年，又是一个魔幻年景。疫情持续两年后，全国多个城市今年又开始了称做全域静默的居家抗疫。当北上广深这些一线城市都轮番上演全城静默的硬核防疫戏码时，各行各业自然也陷入全体静默的停滞状态。房地产业自去年跌成狗后，再被一波波疫情收割，如今的惨状已经无需用语言来形容。全行业在供需两端都深陷疲软：需求端，在 无休止地疫情侵扰下，购房者的收入预期和投资信心已极速衰竭，买房欲望降到历史最低点。供应端，房屋总量过剩世人皆知。
在住宅地产和商业地产赛道上，早已拥挤不堪，红海竞争的结果就是极度地内卷。对开发商而言，以往驾轻就熟的住宅和商业地产开发，在今年都有点玩不下去的感觉。但是要看到，危机，危机，从来都是危险和机遇并存。回过头来对房地产业进行全盘观察，会发现这些年的行业主旋律，除了“房住不炒”的一贯提法，“脱虚转实”，“由轻到重”也是房地产悄然进行的大转变。
当房地产行业从黄金时代走向白银时代，再到现在的黑铁时代。基于高周转、轻资产的短平快式开发套路，正逐渐失去立足点。建立在长期主义理念上的投资运营开发模式，所获得的回报和增值越来越具吸引力。落实到细分领域，住宅和商业地产销售周期不断拉长，利润率一降再降。而工业地产、物流地产等重资产类房地产的成长性和收益率一路向上，行业机会不断凸显。
▼▼冷链物流：意想不到的房地产收益冠军
如果不是传统房地产百无聊赖的乏味行情，笔者并不会认真去关注产业地产这个新大陆。对产业地产研究得越深入，越是对其中的增长潜力和收益前景感到惊奇。
在房地产各物业门类中，投资回报率领先的，并不是大众想象中的豪宅，写字楼或者购物中心，而是物流地产。据世邦魏理仕统计，2019年，北京、上海等一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，远高于商业地产4%-5%和住宅地产2%-3%的回报率。
物流地产投资回报率在房地产行业脱颖而出，高于住宅和商业地产的现象，不仅出现在一线城市，在全国大城市中也是普遍规律。
重点监测城市主要资产类别的投资净回报率
（数据来源：明源地产研究院）
物流地产是一个范围较广的专业领域，包含仓储、物流、配送，普通仓、高标仓、冷链仓等多个类别。物流地产中，冷链物流又以其遥遥领先的投资回报率笑傲行业内其他门类。以新三板市场挂牌冷链企业为样本，冷链物流行业毛利率大致处于10%-30%区间。这样的投资收益率，无论在江河日下的房地产业，还是产能过剩的实体产业都是令人艳羡的水平。
在冷链物流行业，各业务毛利率水平从高到低依次为：冷链仓储>冷链装卸>冷链运输。新三板上市的冷链企业，2017年前冷链仓储的毛利率最高可达到50-60%。最近几年，随着众多资金进入冷链行业，收益率有所回归。但是由于冷链物流仍处在高增长的机会风口，投资回报率远超其它行业。特别是毛利率最高的冷链仓储业务，整体毛利率仍有可能达到甚至超过30%。
毫无疑问，在一片看衰的房地产行业，住宅地产和商业地产需求基本饱和，增长乏力；产业地产正冉冉升起，前景光明。冷链物流，令人意想不到地成为房地产收益冠军。
▼▼冷链物流行业的增长前景
任何一个行业的高回报率都源于行业自身的高成长性，而高成长来自庞大强劲的市场需求。在遍地红海、普遍过剩的中国经济中，这实在是一个稀缺品。新冠疫情后的这两年里，遇到疫情就静默停摆的抗疫方式对经济的损害不言而喻。更重要的是，疫情的长期化和不确定性，让投资者和经营者很难有长远的规划。消费者的消费欲望更是在此起彼伏的疫情折腾下被消磨殆尽。2020年后，除了与防疫相关的领域外，还能保持稳定快速增长的行业在中国寥若晨星。而冷链物流行业就是后疫情时代中，还能持续高增长的耀眼明星。
我国冷链物流市场规模成长迅速。2020年我国冷链市场规模达3800亿元，2016-2020年年均复合增长率为16.3%。
国内冷链物流的高速增长，催生冷库容量快速提升，2020年我国冷库面积1.8亿立方米，较2015年增长一倍。国内冷库容量达到7080万吨，2015-2020年年均复合增长率达15%。
但从人均水平看，我国冷库人均容量处于低位。2018年，全国人均冷库体积仅为0.13 立方米，而美国为0.49立方米，日本为0.32立方米，约为我国的4倍及3倍。
尽管我国冷链物流和冷库容量近几年得到长足发展，但仍然赶不上冷链需求的高速增长。据机构统计，2015-2018年，全国冷库年均新增需求约3074万平方米；而新增冷库供给只有2411万平方米，冷链市场处于供不应求的局面。
2020年后，由于新冠这个黑天鹅的降临，曾经蓬勃发展的多个行业受疫情影响，高增长势头嘎然而止。两年多来，在一眼望不到头的疫情反复冲击下，消费者的消费愿望被极大扼制。需求疲软和消费降级在各个行业呈蔓延之势。冷链物流行业，疫情发生后这两年不但没有停下前进脚步，反而出现逆势大幅增长的现象。
世邦魏理仕统计，疫情后全国冷库相关的季均租赁面积为2019年的3倍。从16个主要城市冷库成交租赁面积来看，2020年冷库租赁面积为50.8万平方米，同比提升125%；2021年前三季度，冷库成交租赁面积为52.6万平方米，超过2020年全年水平。
冷链物流行业的下游应用中，食品冷链物流市场占比最大，接近90%；医疗冷链约9%；化工冷链约1%。农产品、生鲜食品冷链的需求空间基本决定了行业成长的上限。
相比发达国家，农产品流通渠道是我国存在巨大短板和长期增长潜力的蓝海市场。随着经济发展水平和居民收入水平的不断提升，人们的生活方式和消费结构逐渐发生变化。从最初仅仅是延长食品储存时间的需求，到网购、生鲜电商、蔬果宅配等开始受到消费者青睐，生鲜食品冷链在我国呈爆发式增长。我国农产品冷链配送比例只要达到或接近发达国家平均水平，冷链配送设施和冷库容量的需求量至少还有翻几番的潜力。
新冠疫情极大地改变了全国居民的消费行为。疫情加速生鲜食品线下转线上，进一步激活了冷链市场需求。生鲜电商爆发式增长，推动冷链物流市场快速发展。2020年中国生鲜电商行业市场交易量为4047亿元，较上年同期增长44.7%。预计2023年全国生鲜电商交易额将达8187亿元，比2020年增长一倍。疫情后的两年多来，持续不断的居家隔离，对农副产品和生鲜冷冻食品的囤货需求几乎成为全国家庭消费新刚需。目前生鲜电商正在全国快速扩张，租仓需求不断扩大，其中包括对于冷库的需求。同时在消费升级推动下进口食品的持续稳定增长，对冷链物流产生了巨大的推动作用。餐饮、商超等连锁化业态快速扩张，催生出更多网络型、高标准的冷链物流需求。未来较长时间，生鲜食品冷链预计仍将快速增长。
中物联冷链委通过对水果、蔬菜、肉类、水产品、乳制品和速冻食品这六大类食品的年产量进行统计，并结合各品类的冷链流通率，2021年我国冷链物流需求总量已经突破3亿吨。中商产业研究院预测，2022年我国冷链物流需求量可达3.35亿吨。不论疫情影响与否，冷链物流需求仍将保持高增长势头。
据中物联冷链委统计，2020年我国冷库容量突破7080万吨，同比增长17.1%。中商产业研究院预测，2022年我国冷库总量将达8492万吨，继续维持年均两位数以上的增长率。
新冠疫情后百业凋弊、需求萎缩的现状中，冷链物流却成为反常的另类。由于冷链物流在生鲜食品和疫苗试剂保存、配送中的特殊优势。疫情不但没有减缓行业的高速发展，反而成为行业爆发的助推力。无需多加论证，仅凭亲身感受和网购经历就可看出，在新冠疫情居家隔离之下生鲜电商迎来井喷式发展，冷链物流已经成为保障民生和链接全球生鲜食品的重要通路。食品冷链、医药冷链市场方兴未艾，冷库基础设施已经成为物流新基建的重要内核。冷链物流的高速发展前景仍将保持一段较长时间。
▼▼冷链物流的投资机会与选择
冷链物流如此高的回报率和疫情下逆势增长前景自然让众多投资者羡慕不已。有利可图的领域自然逃不过资本的目光。
2020年以来全国冷库市场的交易火热，据世邦魏理仕《2021年中国投资者意向调查》显示，投资者对冷链物流的投资意向增长近100%，是新兴行业投资增幅最大的一个。这是疫情后生鲜食品和医药冷链需求的爆发式增长在资本市场的直接体现。
世界上没有天下掉馅饼的好事。即使冷链物流这样的红利风口，也需要投资者长期耐心地投入和培育。冷链物流回报率高，相应的前期建造成本和配套设施投入、运行维护成本也高于普通工业地产。习惯了在房地产高周转开发，短平快搏取收益的资金，要想在冷链物流行业有所作为，需要有良好正确的心态。
住宅和商业地产，开发商拿了一块好地可能就成功了一半。而冷链物流行业，专业性、政策性很强，投资开发适用的是另一种逻辑。在项目选址和布局上，投资者需要对市场需求和政策规划都要有非常深刻的把握。
我国的冷库总容量和人均冷库容量，不仅与发达国家相差甚远。在地域分布上也极不均衡。2021年，华东地区冷库容量占了全国总库存的将近四成，其次是华中、华北和华南区域。地域广阔的西南和西北，冷库投资较少。
在同一区域，经济发展程度接近的相邻两省冷库面积也相差悬殊。据戴德梁行调查，华东地区的江苏和上海，2019年冷库面积分别为56.7万㎡和23.5万㎡，而同样经济发达，收入较高的浙江省，冷库面积只有8万㎡。河南省冷库面积超过100万㎡，湖北省冷库面积也有25.8万㎡，同属中部地区的湖南省冷库面积就只有7.5万㎡，安徽、江西两省冷库面积还不到5万㎡。同样的情况也出现在西南和华南，四川和重庆，广东和福建，相邻两省人均收入和发展程度相当，冷库面积却是一个天上一个地下。
随着我们居民生活水平提高，生鲜冷链食品的日益普及，人均冷库容量必将有一个跟国际接轨的过程。由于早期冷库规划和投资不均衡造成的各省冷库面积相差悬殊的现象，将会逐步缓解。那些人口总量大，经济收入不错而冷库容量偏低的冷链洼地省份，反而会迎来一波大发展的机遇。
根据《国家十四五冷链物流发展规划》和《国家骨干冷链物流基地建设实施方案》， “十四五”期间，国家将构建“四横四纵”的冷链物流骨干通道网络。结合农产品生产、流通空间格局、大型消费市场以及冷链物流基础设施区域分布，依托国家骨干冷链物流基地承载城市开展基地建设。到2025年，布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地，基本建成以国家骨干冷链物流基地为核心、产销冷链集配中心和两端冷链物流设施为支撑的三级冷链物流节点设施网络。
进行冷链物流投资，紧跟国家产业规划和行业政策是必须遵循的铁律。冷链物流对交通运输和消费市场的依赖性极高，国家布局的100个骨干冷链物流基地基本上都处在国家纵横交通干线上。以湖南省为例，进入国家百强冷链物流基地建设的长沙、怀化、衡阳、永州市既是湖南省南北东西交通线上的枢纽城市，自身也是人口众多，辐射周边县市较广的人口大市。进入100个骨干建设名录的基地，国家在政策和资金上都会倾斜照顾。当投资者没有确定的冷链物流投资方向时，在100个骨干冷链物流基地中照方抓药是风险较低的选择。
进行冷链物流项目选址，认真了解各省份市的冷链物流政策规划和交通空间规划是必做的功课。湖南省目前的冷链物流发展较好的城市和未来规划的冷链物流枢纽基地，与湖南省国土交通规划确定的节点城市有很大的重合。
湖南省国土交通空间规划的发展重心是“一圈三轴”，即长株潭都市圈和京广、沪昆、渝长厦三个交通发展轴。湖南省的全国冷链物流骨干基地：长沙、衡阳、怀化恰好处在一圈三轴的交通带上。
《湖南省冷链物流业发展规划2020-2025》
根据湖南省冷链物流规划，构建“一核三区多基地”冷链物流格局。即长株潭核心区块，湘南、环洞庭湖、大湘西区域中心。处在一核三区上的枢纽城市，也将是湖南冷链物流发展机会最大的区域。湖南冷链物流“一核三区”规划也是湖南省“一圈三轴”空间规划的细化和延伸。
对国家骨干物流基地方案和湖南省冷链物流规划研究，可以发现基本上冷链物流建设重点城市兼具交通主干道和人口消费大市场两个核心要素。与房地产用地供应源源不断不同，冷链物流对交通场地的高要求和对消费市场的近距离决定了项目选址具有一定的稀缺性和排它性。跟任何一个投资风口一样，冷链物流不会永远收益长虹。特别是疫情后患上投资标的饥渴症的各路资本，更不会放过冷链物流这个机会窗口。随着竞争对手的涌入，行业收益率走向平均化是经济学颠扑不破的真理。谨慎研判，大胆行动对冷链物流行业投资也是一样的道理。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自中国地标城策院【许子论语】头条号原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）